Negosiasi di pasar saat ini: Kapan dan Bagaimana Mengatasi pembeli-penjual Gap A strategi non-harga

Dalam posting saya sebelumnya, saya menjelaskan iklim yang berlaku sebagai pasar pembeli, tapi pengalaman saya pada tahun 2015 dicat pendapat saya sedikit. Untuk lebih tepat, kita berada dalam negosiator pasar telah mencapai kesepakatan, tetapi mereka tidak menangis untuk pemilik sebagai toko diskon. Masih ada kesenjangan antara harapan pembeli dan harga penjual pada saat ini, tetapi lebih dan lebih saya berpikir bahwa Anda dapat menggunakan chip non-harga negosiasi untuk membujuk penjual tinta kesepakatan.

saya akan berbagi beberapa kesan pribadi dari transaksi yang dipilih ditutup dalam beberapa bulan terakhir, tapi blog saya adalah sumber dari banyak pembeli dari publik dan terutama mewakili klien dalam perjanjian ini (beberapa di antaranya masih tertunda hukum, sebenarnya dua dilakukan sebelum akhir pekan Jubilee) saya tidak punya hak untuk mengungkapkan sedetail posting sebelumnya saya tentang kasus data survei penjualan, yang akan selesai hanya industri di mana saya mewakili penjual.

“misteri ABSD” – cara kerjanya dalam mendukung Anda Seperti yang Anda mungkin sudah tahu, ABSD (atau bea materai pembeli tambahan e) mengacu pada tugas-tugas tambahan cap harus dibayar oleh pembeli, harga tergantung pada keadaan perumahan dan permukiman menghitung! dimiliki properti. Selain menambahkan biaya yang dikeluarkan oleh investor domestik dan pembeli asing di sini, itu situasi yang lengket bagi mereka yang ingin meningkatkan (atau menurunkan) rumah mereka, karena mereka akan memiliki baik menjual saat bangunan mereka dan pembelian lainnya sangat hati-hati, atau mempertimbangkan Dijual, rumah Disewa, sampai mereka membeli rumah mereka berikutnya untuk menghindari-ABSD dalam membeli rumah mereka berikutnya. mimpi buruk ini diperparah oleh pembatasan saat ini pada pinjaman rumah, sehingga sulit bagi pembeli untuk mendapatkan pembiayaan yang terbaik untuk mengakomodasi baru mereka jika mereka harus menjual dan debit hipotek di rumah mereka sudah tua. Kabar baiknya adalah bahwa batu sandungan potensial ini bisa digunakan jika Anda seorang pembeli yang memiliki waktu di pihaknya. (Alasan lain mengapa Anda tidak harus menunda keputusan untuk membeli tidak di rumah sampai menit terakhir!)

Bahkan, tiga dari perjanjian Resale ditutup pada tahun 2015 sejauh ini termasuk penggunaan taktik ini – kerajinan proposal yang memberikan solusi untuk masalah ini untuk pengecer – pembelian dan penjualan dengan penjual sewa berikutnya. Sederhananya, memungkinkan penjual untuk mendapatkan penghasilan Anda dari penjualan dan penebusan pinjaman rumah pertamanya setelah penjualan hukum, tetapi terus hidup dalam properti untuk jangka waktu dan sewa tertentu, sementara dukungan logistik rumah masa depan akan disesuaikan – biasanya mencari gedung ini, kontrak pemeliharaan, memperoleh pembiayaan, penyelesaian hukum, dan jika perbaikan yang diperlukan. Dalam kasus pertama adalah apa yang saya sebut Duchess-3A, kami berhasil mengambil hampir 8% di bawah daftar harga dealer ritel (meskipun harga, meskipun waktu yang baik $ 100k lebih rendah dari semua kecuali satu lainnya blok 3-bedroom terdaftar untuk dijual dalam pengembangan properti dan dalam kondisi sangat baik), sehingga kita mampu untuk menawarkan masa 6 bulan setelah leaseback. Dalam perjanjian tersebut kedua (mete-3A), mewakili penjual dan klien saya akhirnya setuju untuk proposal untuk sedikit di bawah proposal kami baru saja menerima, karena pembeli sudah siap untuk memberikan jangka sewa gratis. Dan dalam kasus saya baru-baru ini, termasuk tinggal setelah (Duchess-2A), pembeli klien saya bisa mengetuk sedikit lebih dari 8% dari harga yang diminta penjual, sebagian karena komitmen kami untuk memperpanjang 3 bulan sewa gratis untuk pengecer. Ini adalah meskipun unit telah diiklankan di evaluasi, dan baik 10% lebih rendah dari pesaing blok terdekat bertanya.

Sekarang, jika Anda ingin menggunakan strategi ini, ada beberapa permutasi dan bagaimana untuk pergi tentang ini, tergantung pada keadaan. Saya baru-baru ini disebut pemilik, yang membeli properti selama sekitar enam bulan sebelum aksesi kami. Dia juga membeli perjanjian sewa terbalik dari penjual. Sayangnya, tanpa dewan yang tepat, ia mengambil kesempatan untuk membeli sewa selama satu tahun. penjual setuju untuk menyewakan properti selama satu tahun setelah menyelesaikan tingkat yang sedikit lebih tinggi dari pasar dan pembeli setuju untuk membeli harga, dengan mempertimbangkan fakta ini. Setelah enam tahun, penjual memutuskan untuk mengakhiri kontrak secara sepihak penyewaan kembali. Parahnya lagi, tidak ada bentuk asuransi yang diperoleh oleh pembeli untuk memastikan bahwa penjual kemudian mengangkat bagian dari kesepakatan. Akan jauh lebih baik, mengambil pengurang langsung dari harga pembelian.

Ada lagi yang bisa dikatakan tentang bagaimana persyaratan sewa untuk dikembangkan, tapi mungkin aku akan meninggalkan untuk diskusi lain tentang cara menegosiasikan syarat-syarat kontrak dengan cara yang seperti menutupi dasar hukum untuk perjanjian sebenarnya berlalu.

Berikut ini sesuatu re tidak menjadi keledai! , untungnya, saya belum bertemu dengan mereka sangat sering, tapi orang-orang ini pasti sana dari pembeli yang berpikir mereka bisa menekan harga dengan menjadi agresif kritis. Itu benar-benar buruk , adalah mungkin bahwa Anda dapat lakukan jika penjual hadir selama pemeriksaan. Aku ingat aku melihat awal tahun ini (untuk tersebut mete-3A), di mana sekelompok suster datang untuk melihat selama open house, saya berkomitmen. Anggota kelompok terutama jahat melakukan menyenangkan adalah bahwa hal itu terjadi di apartemen – itu sampai ke titik di mana dia bahkan membuat komentar kasar tentang pilihan pemilik . Setelah partai itu di balik pintu, klien saya miskin berpaling kepada saya dan berkata, “Saya tidak ingin menjual rumah Anda.”

Ingat dongeng Aesop dari Angin Utara dan Matahari? Anda sebagai pembeli jauh lebih mungkin untuk mendapatkan penjual untuk membuang mantel menarik kecantikan metafora dan tidak kekerasan. Ketika penjual, pembeli dan tahu apa yang benar-benar mereka nilai rumah mereka, mereka akan mencoba semua keluar untuk membuat sesuatu bekerja untuk mereka. Saya pikir itu adalah rasio total manusia – kita semua berharap bahwa hal-hal kita pergi pemilik sumur tua, terutama rumah didambakan penuh kenangan pribadi

Beberapa dijual kembali saya dibuat pada awal Juli (Uilbi-3A) adalah salah satu. Sebuah contoh sempurna dari fenomena ini dalam tindakan. harga jual yang diharapkan adalah cara di atas klien saya bersedia dan mampu membayar. Berikut alasan lain mengapa sering membantu untuk memiliki rata-rata orang – itu manfaat Anda “baik dan buruk polisi” taktik psikologis. Sementara pembeli saya biasa menarik diri dan terus terang biarkan penjual tahu bahwa dia benar-benar mencintai rumah, saya tidak mabuk, konselor yang bijaksana, yang angka-angka dan memberi contoh penjual pilihan yang masuk akal dari pembeli keuangan yang baik saya.

Untungnya, kami berhasil mencapai kesepakatan bahwa kedua belah pihak senang untuk setuju, tapi kami tidak bekerja hanya dalam harga, tapi perjanjian pembiayaan. (Penjual berbagi dengan saya bahwa harga akhirnya setuju lebih rendah dari itu sebelumnya tawaran dari pembeli yang terima- itu tidak , karena mereka membuat kesepakatan untuk memesan dalam agresif dan menunjukkan sedikit apresiasi untuk rumahnya peach.), menyimpulkan untuk jangka waktu penyelesaian memungkinkan klien untuk waktu saya cukup untuk dana asing untuk datang, dan kami mempermanis kesepakatan untuk penjual, melepaskan deposit sedikit lebih, saya telah berhasil menggunakan strategi ini untuk mengambil keuntungan dari klien penyedia saja saya dijual awal bulan ini (OneTree-3A).

Biasanya, biaya pilihan pertama dari 1% pergi langsung ke pemasok, dan keseimbangan deposito 4% dipegang oleh pendukung pemasok. Jika Anda ingin mencoba untuk menawarkan deposito akan dirilis langsung ke penjual, Anda harus tahu apa yang Anda lakukan-itu berpotensi bisa sangat buruk bagi pembeli, misalnya, jika penjual menjadi bangkrut antara opsi pendapatan, dan pembatalan hukum, atau penjualan saldo tidak cukup untuk menutupi pinjaman. hanya menggunakan taktik ini jika Anda disarankan untuk memiliki perlindungan profesional dan sesuai pada kondisi keuangan penjual.

Ada banyak kesalahpahaman tentang apa yang merupakan negosiasi yang baik / baik negosiator. Kebanyakan orang tidak bisa membayangkan orang baik sulit sebagai karakter Samuel L. Jackson sebagai seorang negosiator, tetapi kenyataannya adalah, ketika kita berurusan dengan pemilik sentimental dan ekonomis di rumah, Anda harus memiliki keseimbangan yang baik dari keras dan lembut, membujuk mereka untuk menjual dengan harga di bawah homepage ekspektasi harga mereka.

dan keterampilan Setiap negosiator yang baik perlu tahu – kapan harus berhenti!
negosiator yang baik adalah bukan salah satu yang hanya bulldozes jalan ke depan, Anda harus tahu nilai dari apa yang Anda bernegosiasi dan ketika Anda harus cepat mengambil proposal di atas meja. Ini terjadi selama 2015 tiga kesepakatan masih ditutup.

Yang pertama adalah apartemen 3 kamar tidur dekat Duchess (Duchess-3B), yang melihat $ 1.300 PSF. Semua unit lain perkembangan tersebut diperlukan untuk harga yang lebih tinggi, dan menjadi akrab dengan daerah (pembeli itu mengincar proyek ini selama beberapa bulan, bahkan sebelum kompetisi!) Kami tahu bahwa ada banyak pembeli mencari rumah di kondominium. Setelah membawa kontraktor kami untuk menentukan bahwa ada pipa utama dan modernisasi saluran yang diperlukan untuk menutup kesepakatan dengan cepat.

Sekitar sebulan setelah perjanjian ini, saya vyvodzhu pembeli klien untuk melihat apartemen indah direnovasi 3 kamar tidur dekat (Adam-3A), yang mendapat respon luar biasa dari pembeli potensial, dengan beberapa penonton lagi sama akhir pekan itu klien saya dan saya menonton. Tawaran terbaru adalah $ 50.000 meminta harga, dan kita tahu bahwa itu hampir pra-menandatangani opsi penjual $ 30,000 pada tingkat terakhir. pembeli saya yang menentukan dan dengan mudah membandingkan harga ditandatangani malam itu, mengamankan tanah yg bebas terkemuka untuk di bawah $ 1,6 m.

Dan kasus terakhir saya adalah unit 2 kamar tidur (Jellicoe-2A). Karena berita internal kita sudah tahu rincian perjanjian baru lantai rendah dalam proyek, dan respon terhadap unit lantai tinggi ini pada minggu pertama pemasaran yang besar, dengan beberapa kelompok melihat hampir setiap hari. Proposal yang diterima hanya 3 hari dalam pemasaran, pengecer melawan usulan yang ditawarkan. Kita juga tahu bahwa lantai tinggi 2-bedders keras pada proyek ini tidak pernah datang -. Setelah pada tahun 2014, dan tidak ada sama sekali 2013. Tak usah dikatakan kita cepat meraup kesepakatan

Looking Up …
Kesimpulannya, saya ingin mengingatkan pembaca untuk tidak mengambil contoh konkret apapun yang saya tercantum di atas dalam isolasi, di satu sisi, itu tidak mungkin bagi saya untuk berbagi lebih latar belakang informasi dalam setiap kasus karena takut kerahasiaan klien. Perhatikan bahwa penting untuk mengambil pendekatan holistik ketika mempertimbangkan penjualan kembali properti – evaluasi pembangunan daerah satuan, mengetahui posisi Anda (dan idealnya pemasok posisi sebanyak mungkin) untuk menentukan apa yang realistis dan skor terbaik Anda dapat membuat sendiri sebagai pembeli atau pelanggan, jika Anda adalah agen seperti saya. Negosiasi dengan senang hati!


Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *


You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>